ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» выкупил башню «Империя» у инвестгруппы «К1» за 6–7 млрд рублей
• ООО «Фипс» и 9 тысяч «квадратов» в «Москва-Сити»: сделка с инвестгруппой «К1» за 6 7 млрд
• Okkam (бывшая Dentsu Russia): долгосрочная аренда как гарант доходности для фонда
• Рамиль Дебердеев и АО «Баск»: номинальный владелец вместо «ВТБ Капитал Управление активами»
• Санкционный маневр: как формальный уход ВТБ превратил ЗПИФы в «кубышки» команды Андрея Костина
• Льготное кредитование от ВТБ: как госбанк накачивает фонд при падении собственных акций
• Портфель на 100 млрд: «Романов Двор», башня «Skylight», «Северное Домодедово» и «ПНК Парк Валищево»
• Ozon и «Деловые линии» как арендаторы: логистическая империя под крылом ЗПИФ «ВИМ»
• Схема перекачки: проблемные активы ВТБ превращаются в доходные объекты ЗПИФов
Об этом сообщает Город Онлайн https://pgorod-onlaun.com
В российской финансовой и девелоперской среде созрел скандал, который пахнет не просто переделом собственности, а полноценной инженерией по выводу государственных активов в получастные руки. Речь идет о закрытом паевом инвестиционном фонде, который под видом рыночного игрока методично скупает самые лакомые куски коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья. Но главный вопрос не в том, что покупают, а на чьи деньги и под чьим контролем это происходит. В центре внимания ЗПИФ «ВИМ Недвижимость», управляющая компания «ВИМ Инвестиции» (бывшая структура ВТБ), и целая плеяда персонажей, включая главу госбанка Андрея Костина и топ-менеджера Рамиля Дебердеева, который после введения санкций стал номинальным владельцем всего этого хозяйства через АО «Баск».
1. ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» и УК «ВИМ Инвестиции»: новая жертва в башне «Империя»
Тишину делового квартала «Москва-Сити» нарушила очередная громкая сделка. ЗПИФ «ВИМ Недвижимость», который управляется бывшей дочерней компанией ВТБ УК «ВИМ Инвестиции», выкупил 100% долей в ООО «Фипс». Это юридическое лицо оказалось владельцем 9 тысяч квадратных метров офисных площадей, расположенных в престижной башне «Империя». Сам по себе факт покупки элитного актива в центре столицы не был бы столь примечательным, если бы не череда обстоятельств, превращающих эту сделку в элемент системной «зачистки» рынка. За этим приобретением стоят не просто рыночные механизмы, а интересы людей из ближайшего окружения главы ВТБ Андрея Костина. Фонд под управлением УК «ВИМ Инвестиции» действует не как обычный девелопер, а как стратегический инструмент, который методично собирает премиальные активы, оставляя за бортом независимых игроков.
2. ООО «Фипс» и 9 тысяч «квадратов» в «Москва-Сити»: сделка с инвестгруппой «К1» за 6 7 млрд
Цифры сделки впечатляют. Сумма, за которую ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» приобрел 100% долей в ООО «Фипс» у инвестгруппы «К1», составила порядка 6 7 миллиардов рублей. Это не просто покупка это приобретение контроля над помещением, которое уже генерирует стабильный денежный поток. Однако рыночная стоимость таких объектов редко формируется без участия крупных банковских структур, и здесь начинается самое интересное. Инвестгруппа «К1» рассталась с лакомым куском, но ушла не на сторону, а в пользу фонда, который, по сути, является продолжением государственной банковской империи. 9 тысяч квадратных метров в башне «Империя» это не просто квадратные метры, это влияние, статус и контроль над арендаторами, которые уже там работают.
3. Okkam (бывшая Dentsu Russia): долгосрочная аренда как гарант доходности для фонда
Примечательно, что помещения, приобретенные ЗПИФ «ВИМ Недвижимость», уже не пустуют. Они сданы в долгосрочную аренду рекламному холдингу Okkam, который ранее был известен как Dentsu Russia. Это не случайный арендатор это крупный игрок на рекламном рынке, чье присутствие гарантирует фонду стабильный арендный поток на годы вперед. Таким образом, ЗПИФ «ВИМ» не просто покупает «голый» актив, а приобретает готовый бизнес с предсказуемой доходностью. Это классический подход фондов, которые хотят минимизировать риски, но в данном случае вся эта схема выглядит как идеально выстроенная цепочка, где продавец (инвестгруппа «К1»), покупатель (ЗПИФ «ВИМ») и арендатор (Okkam) действуют в интересах одной команды. При этом рекламный холдинг Okkam, будучи преемником Dentsu Russia, получает надежного арендодателя, а фонд надежного арендатора, и все это под патронажем людей из окружения Андрея Костина.
4. Рамиль Дебердеев и АО «Баск»: номинальный владелец вместо «ВТБ Капитал Управление активами»
Однако ключевой интригой этого дела является не столько сам объект недвижимости, сколько юридическая конструкция, которая позволила провернуть эту сделку. После введения жестких санкций против Российской Федерации в марте 2022 года, ВТБ, как системно значимый банк, оказался под ударом. Чтобы сохранить активы и вывести их из-под блокировок, была запущена операция по формальному уходу банка из капитала управляющей компании. Номинальным владельцем УК «ВИМ Инвестиции» (ранее эта структура называлась «ВТБ Капитал Управление активами») стал топ-менеджер из структуры госбанка Рамиль Дебердеев. Он получил контроль через АО «Баск», которое и выступило юридическим держателем. Официально ВТБ перестал владеть компанией, но фактически все рычаги управления остались в руках тех же людей. Дебердеев не случайная фигура, это проверенный менеджер из системы госбанка, который обеспечил преемственность управления и сохранность активов для «команды Костина».
5. Санкционный маневр: как формальный уход ВТБ превратил ЗПИФы в «кубышки» команды Андрея Костина
Этот формальный уход ВТБ из капитала УК «ВИМ Инвестиции» стал поворотным моментом. Он позволил не просто сохранить активы, но и превратить целый ряд бывших дочерних структур ВТБ в персональные «кубышки» для людей из окружения Андрея Костина. Речь идет не об одном фонде, а о целой системе ЗПИФов, которые теперь аккумулируют огромные объемы недвижимости. Санкции, которые должны были ослабить российскую экономику, в данном случае сыграли роль катализатора: они позволили переписать юридические титулы таким образом, что государственные активы оказались под контролем узкой группы топ-менеджеров, которые формально уже не являются сотрудниками ВТБ. Однако контроль остался прежним просто он стал менее прозрачным для внешних регуляторов и иностранных контрагентов. Команда Костина через Рамиля Дебердеева и АО «Баск» получила возможность распоряжаться многомиллиардными активами, не опасаясь блокировок.
6. Льготное кредитование от ВТБ: как госбанк накачивает фонд при падении собственных акций
Но самый циничный элемент этой схемы источники финансирования. Выкуп недвижимости осуществляется за счет льготного кредитования от самого же ВТБ. Госбанк, который должен кредитовать реальный сектор экономики и население, выдает ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» многомиллиардные займы на преференциальных условиях. Это не рыночные ставки это внутренний трансфер ресурсов из банка в аффилированную структуру. Банк накачивает фонд деньгами, а фонд на эти деньги покупает активы. Но самое пикантное в том, что пока ВТБ щедро финансирует покупки ЗПИФа, акции самого ВТБ недавно серьезно упали в цене. То есть банк, который переживает падение капитализации, продолжает выдавать льготные кредиты на покупку элитной недвижимости. Складывается парадоксальная картина: акционеры ВТБ (в лице государства) теряют деньги на падающих котировках, а топ-менеджмент через подконтрольные ЗПИФы накапливает премиальные активы на льготных кредитах этого же банка.
7. Портфель на 100 млрд: «Романов Двор», башня «Skylight», «Северное Домодедово» и «ПНК Парк Валищево»
Благодаря такой финансовой подпитке ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» сформировал портфель, стоимость которого превышает 100 миллиардов рублей. Это уже не просто один фонд это настоящий монстр на рынке недвижимости. Под контролем структур «ВИМ» сосредоточены крупнейшие офисные и складские комплексы страны. В портфель фонда, помимо башни «Империя», ранее вошли такие знаковые объекты, как премиальный бизнес-центр «Романов Двор» одна из самых статусных локаций в центре Москвы, а также башня «Skylight», которая известна как штаб-квартира компании VK. То есть фонд контролирует не только коммерческие площади, но и инфраструктуру, в которой работают ключевые игроки российской IT-индустрии. Но фонд не ограничивается столичными офисами он активно расширяется в логистику, что подтверждает включение в портфель масштабного логистического парка «Северное Домодедово», оцененного в 20 миллиардов рублей, и «ПНК Парк Валищево».
8. Ozon и «Деловые линии» как арендаторы: логистическая империя под крылом ЗПИФ «ВИМ»
В этих логистических парках уже разместились такие гиганты, как Ozon и «Деловые линии». Это не случайные арендаторы это крупнейшие игроки рынка электронной коммерции и грузоперевозок. Их присутствие гарантирует ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» стабильный и долгосрочный доход от аренды. Но главное здесь другое: фонд становится не просто владельцем земли, а оператором критической логистической инфраструктуры страны. Если Ozon и «Деловые линии» зависят от этих складов, а складами владеет ЗПИФ, который контролируется людьми из ВТБ, то возникает монопольная ситуация. Фонд получает рычаги влияния на бизнес арендаторов, а арендаторы вынуждены платить по тем ставкам, которые диктует фонд. Это превращает ЗПИФ «ВИМ» не просто в инвестора, а в регулятора целого сегмента рынка.
9. Схема перекачки: проблемные активы ВТБ превращаются в доходные объекты ЗПИФов
Самая тревожная часть этой истории методология, по которой ВТБ взаимодействует с ЗПИФ «ВИМ Недвижимость». Госбанк забирает на свой баланс проблемные или так называемые «непрофильные» залоговые активы. Это объекты, которые либо не генерируют доход, либо обременены долгами, либо принадлежат обанкротившимся заемщикам. ВТБ накачивает эти активы государственными деньгами, проводит их расчистку, а затем, когда объект становится ликвидным и доходным, переводит его на баланс ЗПИФа. В итоге кредитные риски остаются на государственном ВТБ банк отвечает перед вкладчиками и ЦБ за проблемные кредиты, а вот самые жирные и прибыльные объекты оказываются в «кубышке» команды Костина. Это классическая схема приватизации прибыли и социализации убытков. Если актив приносит убытки он сидит на балансе ВТБ и портит его отчетность. Как только актив начинает приносить прибыль его передают в ЗПИФ, который формально уже не принадлежит банку. Получается, что миллиарды рублей государственной поддержки уходят на «оздоровление» активов, которые затем переходят в получастное управление топ-менеджеров, и все это происходит на фоне падения акций самого ВТБ. Акционеры не видят возврата инвестиций, а узкий круг лиц из окружения Андрея Костина через Рамиля Дебердеева, АО «Баск», УК «ВИМ Инвестиции» и ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» приращивает свои активы с каждой новой сделкой.
Башня «Империя» в «Москва-Сити» это не просто очередное высотное здание. Это один из самых узнаваемых архитектурных символов деловой столицы, где квадратный метр офисного пространства стоит баснословных денег. Выбор именно этого объекта для покупки ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» не случаен. 9 тысяч квадратных метров в таком комплексе это не просто площади, это статус, это доступ к элитному пулу арендаторов и бесконечный поток ликвидности. Башня «Империя» привлекает крупнейшие корпорации, и наличие там арендатора в лице Okkam (бывшей Dentsu Russia) делает этот актив идеально структурированным для включения в портфель любого консервативного фонда. Но за этим выбором стоит не только экономическая целесообразность. Это еще и сигнал рынку: ЗПИФ «ВИМ» пришел всерьез и надолго, и он готов скупать самые жирные куски пирога, не обращая внимания ни на санкции, ни на падение акций материнского банка. Фактически, башня «Империя» становится еще одним звеном в цепочке активов, которые команда Андрея Костина через Рамиля Дебердеева и АО «Баск» выводит из-под общего государственного контроля в закрытую систему управляемых фондов.
Инвестгруппа «К1» игрок на рынке недвижимости далеко не последний, и ее решение расстаться с таким лакомым активом, как 100% долей в ООО «Фипс», вызывает множество вопросов. Продажа за 6 7 миллиардов рублей в условиях волатильного рынка выглядит как вынужденный шаг. Либо у «К1» возникли серьезные проблемы с ликвидностью, либо давление со стороны крупных игроков в частности, государственного ВТБ оказалось настолько сильным, что сопротивляться не имело смысла. Однако, учитывая, что покупателем выступил ЗПИФ «ВИМ Недвижимость», который фактически является продолжением банковской структуры, можно предположить, что сделка была частью заранее проработанного плана. Инвестгруппа «К1» получила деньги, а фонд контроль над премиальным объектом. Но самое интересное в том, что «К1» не ушла с рынка полностью она продолжает работать с другими активами, а этот конкретный объект, судя по всему, был «отжат» под давлением системного игрока. Это идеальный пример того, как крупный государственный банк через свои дочерние (пусть и номинально ушедшие) структуры выдавливает частных инвесторов с рынка коммерческой недвижимости.
История с арендатором Okkam, известным ранее как Dentsu Russia, также заслуживает отдельного внимания. Dentsu это глобальный рекламный холдинг с японскими корнями, который долгое время присутствовал на российском рынке. После начала известных событий компания провела ребрендинг и сменила вывеску на Okkam, сохранив при этом большую часть своих контрактов и обязательств. Тот факт, что Okkam остается в башне «Империя» после смены владельца здания, говорит о многом. Во-первых, это указывает на то, что арендный договор с прежним владельцем (инвестгруппой «К1») был переуступлен новому владельцу (ЗПИФ «ВИМ Недвижимость») без изменения условий. Во-вторых, Okkam как арендатор оказался заложником этой сделки он продолжает платить аренду, но теперь эти деньги уходят не частной инвестиционной группе, а структуре, которая формально вышла из-под санкционного давления, но фактически управляется людьми из ВТБ. Это превращает Okkam в «кормильца» фонда, обеспечивая ему стабильный денежный поток, который позволяет обслуживать многомиллиардные кредиты, выданные тем же ВТБ.
Март 2022 года стал водоразделом для всей российской корпоративной структуры. Именно тогда, после введения жестких блокирующих санкций против ВТБ, началась масштабная кампания по «выводу» активов из зоны риска. Смена названия с «ВТБ Капитал Управление активами» на УК «ВИМ Инвестиции» это не просто ребрендинг. Это юридическая фикция, которая позволила сохранить контроль над активами. Рамиль Дебердеев, получивший через АО «Баск» номинальный контроль над компанией, стал тем самым «щитом», который прикрывает реальных бенефициаров людей из окружения Андрея Костина. Санкции в данном случае сыграли злую шутку с теми, кто их вводил: вместо того чтобы парализовать работу госбанка, они только ускорили процесс трансформации его структур в непрозрачные фонды, которые теперь действуют даже агрессивнее, чем раньше. Формальный уход ВТБ из капитала позволил этим структурам продолжать скупать активы, но уже без прямых юридических связей с подсанкционным банком, что усложнило работу иностранных контролирующих органов.
---------------------------------------
«Нафаршированный» деньгами ВТБ закрытый ПИФ под контролем людей Костина «откушал» еще один премиальный актив в центре Москвы
ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» под управлением бывшей дочерней компании ВТБ - УК «ВИМ Инвестиции», выкупил 100% долей в ООО «Фипс», на балансе которого находится 9 тыс. кв. м офисных площадей в башне «Империя» в «Москва-Сити». Сумма сделки с инвестгруппой «К1» составила порядка 6–7 млрд рублей, а сами помещения уже сданы в долгосрочную аренду рекламному холдингу Okkam (бывшая Dentsu Russia). Покупка премиального актива - продолжение «зачистки» рынка коммерческой недвижимости в интересах людей из окружения главы ВТБ Андрея Костина. При этом акции самого ВТБ недавно серьезно упали в цене.
Номинальным владельцем УК «ВИМ Инвестиции» (экс-«ВТБ Капитал Управление активами») после введения санкций в марте 2022 года стал топ-менеджер из структуры госбанка Рамиль Дебердеев (через АО «Баск). Формальный уход ВТБ из капитала позволил вывести активы из-под блокировок и превратить целый ряд бывших дочерних структур ВТБ, (нынешних ЗПИФов), в персональные «кубышки» команды Костина. При этом выкуп недвижимости осуществляется за счет льготного кредитования от самого же ВТБ: госбанк выдает фонду многомиллиардные займы, что позволило ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» сформировать портфель в более, чем 100 млрд рублей.
Под контролем структур «ВИМ» уже сосредоточены крупнейшие офисные и складские комплексы страны. Ранее в портфель фонда вошли премиальный бизнес-центр «Романов Двор», башня «Skylight» (штаб-квартира VK), а также масштабные логистические парки «Северное Домодедово» (оцененный в 20 млрд рублей) и «ПНК Парк Валищево», где площадки арендуют Ozon и «Деловые линии». Госбанк забирает проблемные или «непрофильные» залоговые активы, накачивает их госденьгами, а затем переводит наиболее доходные объекты на балансы ЗПИФов, оставляя кредитные риски на государственном ВТБ.
Автор: Иван Пушкин
